我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。


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以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，坐标苏州，刚刚毕业，父母的意思是先买房，可以支持首付，想要就近买房，不知道平江新城发展前景如何

苏叔： 你好，产业方面，平江新城将打造一片产业转型、数字经济集聚发展的样板区，计划布局“3+2”产业体系和“一核两轴三区”的产业空间布局框架，交通方面，公共交通和自驾出行十分便捷，但火车站和汽车站却在无形中阻碍着与姑苏老城的交融；教育方面，区域内小学有苏州教科院附小，善耕实验小学、平江新城实验小学、勤惜实验小学、金星小学；初中有草桥中学；幼儿园有平江新城实验幼儿园等。总体上平江新城的人气，政策，学区，规划，商业等资源都不错，没有十全十美的板块，最重要的还是要看个人更侧重于什么需求。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》

提问：苏叔，你好，请问首付85万左右（新房和二手房）可以考虑哪里？

目前我工作刚换在越溪，根据我的预算，

1.新房：看了浒关中建虹溪璟庭和木渎璟萃雅园、城南绿城这三个新盘，

2.二手房：看了新区的枫桥、横塘石湖北地铁站附近的几个小区（山水映像属于还不错的）、姑苏区的金帝名园，吴中区城南红庄地铁站的香溢澜桥，尹山湖的保利居上，相城的陆慕地铁站附近和天虹（元和街道）。

我的大概想法是：房子交通要便利要靠近地铁口（地铁上班单程1个小时内），生活方便些，三房，电梯房或者三楼的步梯楼。

结合自己的想法，二手房初步选了尹山湖保利居上、横塘的山水映像。

想综合听听您的建议。十分感谢！

那如果我这个预算首付在园区，有没有哪些地方可以购买的呀？

苏叔： 你好，因为你买房主要是自住，需要考虑确定清楚

1、是否会换工作

2、长期的单程1小时通勤能否接受

首先新房，这三个楼盘跨度太大了，应该是中介带你看的，没有任何的匹配度，盲目带看，我是建议你优先选择区域，再在区域内选择新房还是二手房。这样目标明确一些。慢慢缩小范围。

如果换到园区，只能考虑斜塘、青剑湖房龄在10年以上的商品房了；

横塘和尹山湖对比话，生活舒适度、都差不多，尹山湖虽然最近这几年降价多，但未来的保值要比横塘强一些；其实更建议你考虑二手房，性价比要比新房好一些。最近这两年降价比较大，容易捡漏。

提问：苏叔，你好，预算在300万左右，上周和家人去看了龙湖泱望这个小区，离地铁2号线和4号线近，想问一下这个小区是否值得入手呢？

苏叔： 你好，这个小区在吴中区东吴南路，是商业和住宅的配置，小区体量比较偏小，最大的优势就是你提高的临近2号和4号线，交通比较便利，商业有龙湖天街，其他的周边界面可能比较混乱，未来会有噪音和拥堵困扰，这个预算可以多看看其他小区。

提问：苏叔，你好，买个新房，出租，过几年置换一套，200万左右，投资

苏叔： 你好，目前的话，200万投资保值， 建议你主要考虑在这三个地方，1、甪直，靠近园区，园区现在大量外溢的产业和就业人口。2、科学城，现在新区主要围绕南京大学建立科研产学结合，现在开始积聚大量产业，南京大学2万学生，未来留住人才，会提供好多就业机会。3、相城中央公园，靠近主城区，地铁口，目前200万出头可以买到，保利地产开发。

提问：苏叔，你好，本人目前在苏州工作，因为一直租房住，想要买套自己的房子，购房预算在100万左右，预算有限，打算今年先上车，先买套低总价的房子，等过几年经济条件好了，卖掉再置换，可以麻烦给个建议在哪里买比较好呢？

苏叔： 你好，目前苏州房子总价比较低一般大多都在老新村，拆迁安置房，这样的房子可以看看姑苏区，建议多看看姑苏区城内的平江板块房子，平江板块可以以人民路为界，人民路以西为桃花坞板块，以东分为祁门板块、观前街板块与平江路板块。这个板块居于姑苏区核心区域，地理位置优越；环境优美，旅游资源丰富，有许多旅游区规划在内；商业丰富，能够充分满足人们娱乐休闲的生活需求，配套完善。总体来说，城内平江板块适宜居住，有旅游业作为产业支撑，商业配套完善，与其他板块联动性较强，而且房产总价较低，值得关注。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：苏叔，你好，本人在苏州工作，有购房资格，年收入40万左右，想问一下苏州现在房价格局是怎么样的呢，未来买哪里升值空间大呢？

苏叔： 随着几个新城的崛起，目前苏州房价格局从高到低排列，依次为：园区、新区狮山、姑苏区；平江新城、元和、吴中城南；吴中太新、科技城、吴江太新、高铁新城、中央公园、尹山湖。随着苏州生活环境的基本成型，对将来的房价格局变化提出假设：首先，姑苏区包括其平江新城都为向下趋势，姑苏区的学区房虽有优势，但只是少数，年轻人也陆续离开，而平江新城出行不便，生活质量无法保证。其次，相城元和、吴中城南也有沉沦的趋势，元和的竞争对手中央公园吸引了多数年轻人，而虹吸效应只会吸引更多的人；城南的竞争对手吴中太新可能在今年完成大投入，超过传统核心板块。最后，新城整体崛起，中产阶级如今更加看重居住条件，园区之外的太新则是大多数人的选择，环境好，中环南线在建中，以后通勤时间可控制在一个小时之内。科技城又有太湖科学城、学区的加持，所以，苏州未来的楼市格局在园区、狮山之外，可能将属于2个太新（吴中太新、吴江太新）和科技城，其升值空间更大。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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