负债金额下降185.97亿元，表外权益有息负债降至60.62亿元，在手现金余额314.63亿元，经营性现金流也持续为正……2022年新城控股年报刚出炉，投资者从这份财报上，可以见到新城控股董事长王晓松在多次业绩会上展望的那头“可以在最艰难的环境中走最长的路”的骆驼。


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2022年的新城控股，无疑就是那只骆驼。在房地产行业的内外环境恶化的背景下，在毅力、耐力、韧劲方面表现抢眼。尤其是坚持可持续发展，进一步增强了公司发展的后劲以及在全新市场环境下的把握发展新契机的能力。

01经营性现金流连续五年净流入

2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。公司实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。截至报告期末，总资产达4579.07亿元。

截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。2022年，公司整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

与此同时，负债规模持续优化，融资余额为712.70亿元，同比减少185.97亿元，有息负债水平保持低位。合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续减少30.82亿元。

良好的财务和稳定的现金流，一方面是因为住宅开发，聚焦“有回款的销售、有归集的销售”。2022年实现回款金额1329亿元，回款率115%，回款率、归集率位于行业前列。

另一方面，则是得益于“住宅+商业”双轮驱动战略的战略优势的进一步奠定。2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%。商业运营收入的稳定增长，助力新城控股有能力恪守稳定安全的财务基本面，确保现金流的绝对安全。

商业的持续发力，让新城不仅有力地确保了现金流持续净流入的目标，减轻了财务压力，降低了财务风险。更重要的是，也让公司有能力在行业平均毛利率走低的大背景下，依旧保持相对较高的毛利率。

此外，自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

02首批示范民营房企融资渠道货进一步拓宽

受益于良好的财务和稳定的现金流，监管机构和资本市场也更看好新城，使得公司有能力新增了更多融资渠道。

5月，新城控股被列为首批示范类民营地产商，并通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据。

6月2日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债；9月和12月在中债增全额担保支持下，分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12月，公司 150 亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。受益于多元融资工具的拓展，公司的平均融资成本较2021年同期下降了0.05%。

3月24日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域。

拥有198座已开业、在建及拟建吾悦广场的新城控股有机会凭借着良好的租金收入，参与上述消费基础设施REITs发行的试点。

除了债权类的融资外，新城控股也有机会通过权益融资，进一步扩大股本，夯实企业经营基础。3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

03耐力训练：增强后劲

尽管，新城控股已经显示出了应对外部恶劣环境的较强能力，但却并没有放松对自己的耐力训练，还在进一步补足。

2022年，在全年高品质地完成了13.1万套物业交付的同时，新城控股品牌IP活动“幸福体验工程”持续出新，“幸福体验工程”整合新城旗下优质的体验场景，真实呈现其所营造的生活空间、社区交往、社区创造与综合服务，涵盖住宅篇、商业篇、社区篇和多元业务篇。

在南京落地的“幸福体验工程”商业篇和康养篇，依托新城旗下康养品牌“新城·心颐”，通过15大体验场景直观呈现以产品创新、服务创新和资源整合所构建的新城康养业务模式，彰显出新城积极助力国家养老事业发展的信心和决心。

在山东烟台，一个集购物中心、主题商街、配套住宅为一体的项目，焕新三站老区的商业格局，为芝罘老城区产业升级助力,新城控股也将以此为起点，不断提升产品建造和服务管理水平，铸造其“幸福山东”的品牌形象。

另外，对当下商业地产行业格局及用户需求分析，新城商业正在谋划2023年启动深度运营战略模式升级。通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，将致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

在降碳减排方面，新城不仅仅将“绿色”理念贯穿推进绿色设计、绿色开发、绿色采购、绿色建造、绿色管理，创建了绿色建材供应商占比达 51%健康供应链生态环境，还携手中国建筑科学研究院，建立了碳排放核算方法学，完成集团 2021 年及 2022 年全口径碳盘查工作。

成立绿色商场创建领导小组，明确分工、责任到人，并与约 2.5 万个商户签订《商户绿色租赁协议》，签订率达 100%，推动绿色运维，引导绿色消费。截至 2022 年底，在建及新建商业项目及住宅项目绿建覆盖率达 100%。

2023年《政府工作报告》提出，完善支持绿色发展的政策，发展循环经济，推进资源节约集约利用，推动重点领域节能降碳，持续打好蓝天、碧水、净土保卫战。从城乡绿色发展目标，到金融机构发行的各类绿色债，从政策到商业环境，都在倾向于有能力、有决心100%发展绿色项目的企业。某种意义上，这将会是新城的全新机遇。

尤其是刚刚过去的第一季度，主要城市已经逐渐出现房地产市场复苏的景象。对新城控股来说，2023年可能会是迎来重要机遇的一年，而经历了更强耐力训练后的新城，将有能力抓住机会，实现持续性发展。


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