导语
(资料图片)
深汉郑一二手成交结构互替性高，津宁渝一二手成交结构互补性高。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
2022年末以来，二手房市场持续回温，多数城市四季度止跌。而2023年春节之后，整体二手房市场更是进入“狂飙”模式，行情启动时间早于新房，成交回升幅度也高于新房，据CRIC监测数据，至春节后第4周即2月，成交规模已超过200万平方米，创近一年新高。
目前来看，新房和二手房行情走势有高度相关性，我们罗列了15个重点城市2018年以来新房和二手住宅月度成交面积变动情况，二者波动基本保持一致，相关度高达0.85。从二者变动规律来看，二手房是新房市场变动晴雨表，二手房成交高点后新房基本都会迎来一波放量。
为了更为聚焦的分析二手房市场回暖对新房市场的影响，我们选择了深圳、武汉、天津、重庆、郑州、南京等7个新房尚属筑底阶段、二手行情已经启动的典型城市，意图探究二手全面回暖对于新房成交复苏的助推作用。
我们全文的分析逻辑为：首先解析典型6城的成交结构特征，从面积段、总价段、微观项目等多维度展开分析；其次将新房和二手房成交结构进行对比分析，按照分布特征将其分为互补性和互替性两类，最后依据二者关系，对二手市场对新房市场复苏影响进行预判。
PART.01
二手成交全面回暖
深渝郑宁汉津典型6城二手韧性显著好于新房
（本节有删减）
一、前2月全国二手住宅成交同比增41%，周度成交创3年同期新高（略）
二、二手是先行于新房市场的“晴雨表”，二手回暖大概率带动新房成交放量（本节有删减）
三、6城二手韧性好于新房，深圳带看近乎翻番、天津挂牌超4000套（本节有删减）
为了更为聚焦的分析二手房市场回暖对新房市场的影响，我们选择了深圳、武汉、天津、重庆、郑州、南京等7个典型城市，这些城市的共性特征为（1）新房市场尚属筑底阶段：整体1月成交环比高位回落，同比仅天津一城持增，与2022年2月春节月相比，呈现出涨跌参半，郑州、南京降幅在50%以上，而与2022年月均水平相比均为负增长。（2）二手房市场已然出现企稳回升苗头：基本2023年1月成交都显著好于去年春节月，同比也仅武汉、重庆回落，南京成交出现显著放量，全线飘红，剔除了1月疫情延迟集中备案影响之外，整体市场也处于稳步升温之中。微观层面，二手房带客量均有不同程度回升，部分城市甚至出现二手房源调增价格迹象。
PART.02
深圳、南京小面积段热销
武汉中改异军突起、津渝郑纯刚需比例扩大
（本节有删减）
通过对6城面积段和总价段2023年1月成交占比的分析，以及2022年四季度较此前变化，对6城成交高热客群做以下画像：
一、面积段：深津宁90平以下刚需主导，90-100平中改占比持增（本节有删减）
1、深圳刚需主导、70平以下成交占比近3成，90-100平增幅显著（略）
2、南京70-80平刚需、武汉100-120平中改成交主力且占比持增
南京和武汉二手房面积段占比均呈纺锤形结构，同时主力面积段占比均较上一年扩大。纺锤形结构，顾名思义，“中间大，两边小”，南京以70-80平，80-90平为成交主力，占比分别达到了29%和22%；武汉如是，100-120平为成交主力，占比高达25%，80-90平、90-100平次之，占比分别为17%，两城均以主力面积段为中枢，向两侧依次递减。
另外值得注意的是，南京和武汉成交主力面积段占比较上年均有显著上涨。2023年1月南京70-100平方米占比较2022年四季度持增，70-80平增幅显著，达2.45个百分点，武汉90-100平、100-120平占比较2022年四季度分别增长了4.74个百分点和1.88个百分点。
3、渝津郑90平以下占比近半，渝津70平以下、90-100平两头翘
重庆、天津、郑州二手房以刚需小面积段为成交主力，整体成交占比变动来看，呈现出典型的刚需、改善两头翘特征。
2023年1月重庆、天津、郑州90平方米以下成交占比分别为46%和58%以及45%，是市场成交的绝对主力。
不过从整体成交占比变动情况来看，重庆、天津占比持增的主要集中在70平以下极致刚需和90-100平刚改需求，究其原因，小面积段成交活跃，一方面有学区房成交的推动作用，以天津为例，以河西一片重点小学的小面积房源成交最为火爆，全市近三成成交量出自河西，且房源涨价还一度卖“空”，部分需求被挤压至河西三片和南开，带动市区二手房市场同步升温。另一方面，随着房价不断上升，整体购买力降级显著，不得不选择低总价小面积户型。改善需求持续，主要是受到新房挤压作用影响，因去年企业爆雷等负面影响，高品质次新房更加受到客户青睐。
郑州整体成交占比变动不大，上下波幅不超过1个百分点，值得关注的是，80-90平、120-140平、180平占比持增，呈现出典型的多点爆发，由此可以看出，整体购买力持续分化，高端改善需求和刚需自住整体成交活跃度依旧较高。
二、总价段：郑津渝100万以下占比大，汉宁100-150万占比增长快（本节有删减）
1、深圳500-800万总价成交占比最高，且1月上涨超3pcts创新高（略）
深圳500-800万总价段占比高且有上涨变化。2023年1月深圳刚需代表性总价段500-600万元和600-800万元总价段成交占比分别为13%和15%。仅次于400-500万元总价段。
从占比变化上来看，较2022年四季度600-600万元和600-800万元总价段成交占比分别扩大了2pcts和1pct，位于各总价段占比变化前列。且从历史占比来看，2023年1月二者占比也已升至历史新高。
2、南京150万元以下、武汉100-150万元，成交主力且占比扩大
南京刚需和武汉中改需求突出，对应总价段是市场成交主力且占比持续扩大。
南京150万元以下总价段占比最高且是唯一正向变化。2023年1月南京总价100万元以下和100-150万元成交占比分别为11%和21%，二者合计占比为各面积段中最高。
从占比变化上来看，较2022年四季度仅150万元以下总价段占比扩大了5pcts，其余总价段占比均有不同幅度回落。
武汉100-150万元总价段占比最高且正向扩大。2023年1月，总价100-150万元房源成交占比为31%，为各总价段中占比最高。较2022年四季度100-150万元总价段占比扩大0.4pct。
3、渝津郑100万元以下成交占比均超4成，刚需购房仍是主力支撑
重庆、郑州和天津具有一定共性，三城总价100万元以下房源占比最高且呈上升趋势。
2023年1月，三城总价100万元以下房源成交占比分别为56%、60%和40%，均为各面积段占比最高。
对比历年总价100万元以下占比情况来看，3城这一总价段占比持续上升。重庆自2020年三季度占比46%起持续上升，至2023年1月占比扩大10pcts。天津2021年三季度较二季度占比跳增7pcts后占比稳定于60%。郑州自2021年三季度占比35%起缓慢上升至40%（2023年1月）。
三、典型项目：深宁等刚需高性价比项目放量，武汉中改项目热销（本节有删减）
经过对6个重点城市近期二手房成交面积段和总价段的现状与变化分析，本轮2023年初各城市二手房市场成交热度主要集中在以下房源，其特性画像如下：
1、深圳前海花园首置刚需房，面积90平总价600万元年销超20套（略）
2、南京天润城70-80平年销百套，武汉保利心语1月量价齐增
南京典型项目以天润城为例，70-80平方米主力户型年销过百套、2023年1月成交11套。
天润城位于南京江北新区，作为2006年建成的成熟片区，轨交通达毗邻地铁3号线。2022年项目合计成交的136套房源中70-80平方米占比超73%。值得注意的是，2023年1月项目70-80平方米面积段房源新增成交11套，创2022年四季度以来新高。
武汉典型项目以保利心语为例，成熟社区100-120㎡1月涨价销量不降反增。
保利心语位于洪山区。东边毗邻椰子湖南，边眺望三环线，西边是湖北工业大学，北边紧邻农科院。整个社区是武汉市第二大、武昌第一大社区，内部近1.4万户业主。2008年建成后已发展十数年，拥有成熟的社区底商。项目围绕着创意天地以及武汉城市职业学院。交通上地铁7号与8号线横穿项目，教育上在配有幼小初的同时也享受优质学区覆盖。
因此作为成熟社区，2022年项目累计成交100-120平方米初改房源超300套。值得注意的是，2023年1月该总价段成交均价环比上涨3%至18588元/平方米，月成交套数不降反增至12套。
3、重庆万科城成熟社区吸引初改客群，总价150万元年销300套（略）
PART.03
深汉郑一二手成交结构互替性高
津宁渝一二手成交结构互补性高
（本节有删减）
一、互替性：深汉郑新房、二手主力总价段趋同，新房预期结构性回暖（本节有删减）
互替性城市，即二手房和新房成交结构存在相似性，部分面积段、总价段呈现出互替特征，诸如武汉、郑州、深圳，客户或因短期新房供应受限、或对新房交付安全存疑等原因被挤压到二手房市场，若新房供应放量或后期保交付稳步推进，客户信心构建后，整体新房成交仍具备上行可能。
1、深圳：新房、二手房购买力趋同，二手回暖主要利好新房80-90平（略）
2、武汉：购买力集中100-150万，新房100-120平占比或将稳中有增
从武汉二手住宅和新房成交结构来看，居民主力购买力集中在100-150万元，二手住宅和新房成交占比均在3成以上，其次为100万以下，占比分别为28%和24%，刚改依旧是成交主力。
从面积段来看，100-120平毋庸置疑成为二手住宅和新房成交主力，占比分别达到了27%和33%，次主力面积段略有差异，二手住宅面积段降级，集中在90-100平，新房面积段升级，集中在120-140平，不过基于总价段高度一致性，我们认为，后续二手房市场热度也将逐步传导至新房市场。
3、郑州：刚需客群主力驱动，新房、二手房70平以下仍是成交主力
从郑州的成交主力总价段，主要集中在100万元以下，无论是新房和二手房占比均在4成以上，其次为100-150万元，占比也基本都在3成左右，刚需属性与武汉表现基本一致。
而从面积段来看，新房呈现出刚需、改善两头翘，70平以下和100-120平成交占比居前，相较而言，二手住宅明显降级，70平以下，80-90平占比均在2成左右。可以预见，刚需复苏成为了此轮郑州二手房行情启动的重要推动力，对于后续新房回暖影响也会比较显著。
二、互补性：津宁渝二手全面承接刚需，对改善主导新房市场影响寥寥（本节有删减）
互补性城市，顾名思义，新房和二手房成交结构迥异，以天津、南京、重庆为典型代表，新房客群聚焦改善，二手房承接刚需，故二手房主力总价段也显著低于新房，购买力存在显著差异，不得不说，二手房买卖过程中的确会新增部分置换需求，但是能否进入新房市场和进入新房市场的时间仍有待后期检验，故而对新房回暖影响有限。具体来看：
1、天津：二手小面积、低总价刚需成交占比较大，对新房改善刺激较弱
对比天津2023年1月二手住宅和新房成交结构，二手住宅主力面积段、总价段呈现出“一边倒”特征：面积段70平以下占比高达35%，总价段100万以下占比高达60%。
相较而言，新房成交结构各面积段、总价段分布较为平均：面积段100-120平占比为27%，80-90平、90-100平、120-140平占比均在20%左右；总价段如是，100-150万占比高达30%，100万以下、150-200万占比也均在30%以上。
2、南京：新房客群购买力显著高于二手，100-140平成交累计占比46%
南京二手住宅和新房不同面积段成交占比均呈现出梯度递减特征，二手住宅70-80平占比高达28%，而后随着面积段上扬，成交占比依次递减；新房100-120平为成交主力，占比达28%，而后也呈现随着面积段上扬，成交占比递减特征，这也导致新房和二手房主力面积段并不一致，二手住宅承接刚需，而新房市场吸引改善。
总价段表现与面积段表现雷同，南京二手住宅成交主力总价段集中在100-300万元，新房成交主力总价段为200-600万元。
3、重庆：二手70平以下、150万以下刚需为主导，新房主力90-100平（略）
PART.04
总结预判：深汉郑新房回暖存结构性机会
津宁渝热度传导尚需时间
（本节有删减）
综上，我们分析了5个经历深度调整期城市当前二手房市场回暖特征、与新房成交结构对比情况，可以看到，多数城市二手主力面积段、价格段均低于新房，二手全面承接刚需属性较为明显，而此轮二手成交回暖能否延续至新房市场，我们认为，这主要与二者成交结构相似度相关，若二者重合度较高，客群属性相似，那很有可能随着后期新房供应放量，而分流至新房市场，若二者差异较大，那整体热度传导性较差，短期内联动回升概率不大。综合全文，我们得到的结论如下：
一、二手住宅以刚需客群为主导，深津宁渝汉90-100平占比持增（略）
二、深圳80-90平、武汉100-120平，郑州70平以下新房需求有放量空间
将二手房成交结构与新房进行对比，可以看出深圳、武汉、郑州的二手市场回暖更容易由点及面，逐步扩展到新房市场，主要源于一方面新房和二手房市场购买力趋同，主力总价段高度相似；另一方面，整体面积段成交结构也具备一定的相似性，譬如深圳80-90平，武汉100-120平，郑州70平以下，无论是新房还是二手，均为成交主力。
那么可以预判，二手房成交回暖势必会给这些城市新房市场带来一定结构性机会，只要后续新房对应面积段供给增加，此前停工爆雷的问题项目得以稳步推进，势必会使得购房者信心逐步修复，进而带动一轮新房成交放量。
三、天津、南京、重庆新房、二手房互补属性更强，热度传导较弱
而对于天津、南京、重庆等市场而言，二手房与新房市场成交结构存在较大差异，互补性更强，随着房价不断上涨，二手市场更多承接刚需，新房市场则进入改善时代。一方面购买力存在显著差异，二手房市场主力总价段显著低于新房市场，天津、重庆二手房成交主力总价段集中在100万以下，新房则聚焦在100-150万，南京如是，二手房成交主力总价段集中在100-300万，新房则聚焦在200-600万，另一方面，从成交面积段来看，二手房面积段有小型化趋势，整体主力面积段也低于新房市场，这也反映出二手市场客群和新房市场并不相同。
即便存在部分置换需求会转移到新房市场，但当前二手市场的回暖短期对新房市场影响依旧较小，即便后期新房供应放量，新房成交随之强势反弹的可能性并不会太大，市场更多还是需要以时间换空间，等待行业面修复之后，整体新房市场后期才具备企稳回升的可能。
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目录
以津渝汉等6城二手成交结构看新房复苏影响
一、二手成交全面回暖，深渝郑宁汉津典型6城二手韧性显著好于新房
（一）前2月全国二手住宅成交同比增41%，周度成交创3年同期新高
（二）二手是先行于新房的“晴雨表”，二手回暖大概率带动新房成交放量
（三）6城二手韧性好于新房，深圳带看近乎翻番、天津挂牌超4000套
二、深圳、南京小面积段热销，武汉中改异军突起、津渝郑纯刚需比例扩大
（一）面积段：深津宁90平以下刚需主导，90-100平中改占比持增
1、深圳刚需主导、70平以下成交占比近3成，90-100平增幅显著
2、南京70-80平刚需、武汉100-120平中改成交主力且占比持增
3、渝津郑90平以下占比近半，渝津70平以下、90-100平两头翘
（二）总价段：郑津渝100万以下占比大，汉宁100-150万占比增长快
1、深圳500-800万总价成交占比最高，且1月上涨超3pcts创新高
2、南京150万元以下、武汉100-150万元，成交主力且占比扩大
3、渝津郑100万元以下成交占比均超4成，刚需购房仍是主力支撑
（三）典型项目：深宁等刚需高性价比项目放量，武汉中改项目热销
1、深圳前海花园首置刚需房，面积90平总价600万元年销超20套
2、南京天润城70-80平年销百套，武汉保利心语1月量价齐增
3、重庆万科城成熟社区吸引初改客群，总价150万元年销300套
三、深汉郑一二手成交结构互替性高，津宁渝一二手成交结构互补性高
（一）互替性：深汉郑新房、二手主力总价段趋同，新房预期结构性回暖
1、深圳：新房、二手房购买力趋同，二手回暖主要利好新房80-90平
2、武汉：购买力集中100-150万，新房100-120平占比或将稳中有增
3、郑州：刚需客群主力驱动，新房、二手房70平以下仍是成交主力
（二）互补性：津宁渝二手全面承接刚需，对改善主导新房市场影响寥寥
1、天津：二手小面积、低总价刚需成交占比较大，对新房改善刺激较弱
2、南京：新房客群购买力显著高于二手，100-140平成交累计占比46%
3、重庆：二手70平以下、150万以下刚需为主导，新房主力90-100平
四、总结预判：深汉郑新房回暖存结构性机会，津宁渝热度传导尚需时间
（一）二手住宅回暖以刚需客群为主导，深津宁渝汉90-100平占比持增
（二）深圳80-90平、武汉100-120平，郑州70平以下新房需求有放量空间
（三）天津、南京、重庆新房、二手房互补属性更强，热度传导较弱
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